W ostatnich miesiącach sytuacja społeczna, ekonomiczna i polityczna znacząco się zmieniła. Wzrasta inflacja, oprocentowanie kredytów, zmienia się rynek pracy a sytuacja polityczna jest mocno napięta. Wszystko to powoduje, że w naszych portfelach jest coraz szczuplej. Właściciele mieszkań obawiają się braku płynności zapłaty za czynsz.
Z doświadczenia wiemy, że złotą zasadą jest zapobieganie. Warto przeprowadzić rzetelną weryfikację najemcy przed podpisaniem umowy, aby sprawdzić jego płynność finansową oraz uczciwość, co zdecydowanie zmniejszy ryzyko niewypłacalnego i nieuczciwego lokatora.
Niestety nie wszystko można przewidzieć i zaleganiem z opłatami się zdarza. Tym bardziej, że jak wspomnieliśmy wcześniej sytuacja ekonomiczna nie jest sprzyjająca. Niezależnie od rozwiązania problemu, które wybierzemy należy opierać się o zapisy w umowie, a także obowiązujące prawo:
- ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
- ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego
Jakie konkretnie można podjąć działania?
Po pierwsze, spróbować rozwiązać problem polubownie- rozmową. Dowiedzieć się jaka jest przyczyna zalegania z opłatami, być może to chwilowa i losowa sytuacja życiowa. Najczęściej udaje się dojść do porozumienia i wypracować zadowalający system spłaty dla obydwu stron.
Po drugie, warto dostarczyć oficjalne, pisemne wezwanie do zapłaty. Wezwanie należy wysłać listem poleconym, najlepiej z potwierdzeniem odbioru. Dokument powinien zawierać:
- dane właściciela mieszkania
- wskazanie dłużnika
- wskazanie okresu, za jaki najemca zalega z czynszem oraz kwoty zadłużenia
- wskazanie terminu zapłaty zaległego czynszu
- informację, że skutkiem braku zapłaty zaległego czynszu będzie wszczęcie postępowania sądowego
- numer rachunku bankowego właściwego do uiszczenia zaległego czynszu lub wskazanie innej formy rozliczenia
W przypadku kiedy mimo wyznaczanego terminu, najemca nie zapłacił zaległego czynszu można skierować do sądu rejonowego pozew o zapłatę zaległego czynszu najmu. Warto zaznaczyć, że wcale nie musi być to długotrwały proces, gdyż jeśli zaległość nie przekracza kwoty 20 tys. zł, sprawa będzie rozpatrywana w postępowaniu uproszczonym. Jeśli sąd uzna żądanie za słuszne, najemca będzie miał dwa tygodnie na wniesienie sprzeciwu. Po tym czasie orzeczenie stanie się prawomocne, a właściciel może wystąpić z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności. Po uzyskaniu klauzuli należy udać się do komornika, aby rozpoczął postępowe egzekucyjnego z majątku dłużnika.
Po trzecie, należy pamiętać, że właściciel ma prawo zażądać odsetek za nieopłacony czynsz.
Przepisy Kodeksu cywilnego dają właścicielowi prawo do odsetek od lokatora za czas opóźnienia w płaceniu czynszu. Wysokość odsetek, zależy od stopy procentowej, która jest ustalona przez Narodowy Bank Polski.
Te trzy sposoby są najłagodniejszą formą poradzenia sobie z dłużnikiem. Kolejne dwa rozwiązania są zdecydowanie bardziej radykalne w skutkach:
Wypowiedzenie umowy
Możesz to zrobić jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu przynajmniej przez dwa miesiące z rzędu.
Pamiętaj, że zgodnie z obowiązującym prawem jeśli chcesz umowę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinieneś uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Jeśli wypowiedzenie nie jest skuteczne pozostaje ostatnie rozwiązanie.
Wytoczenie sprawy w sądzie celem eksmisji dłużnika
Doprowadzenie do eksmisji wcale nie jest takie proste. Jeśli wydaje ci się, że zmieniając zamki w drzwiach i wystawiając rzeczy najemcy za próg, pozbędziesz się problemu. Jesteś w błędzie. Eksmisję uciążliwego lokatora może nakazać wyłącznie sąd.
Eksmisja zdarza się bardzo rzadko. W naszej wieloletniej karierze nigdy nie musieliśmy wejść na drogę sądową. Z pewnością to ostateczność.
Pamiętajcie, że aby rozpocząć ten trudny proces najpierw musimy wyczerpać wszystkie możliwe sposoby na poradzenie sobie z zaleganiem w opłatach przez najemcę. Jeśli żaden z tych sposobów nie jest skuteczny, niestety trzeba wejść na drogę sądową.
Jak wygląda ta procedura krok po kroku?
- właściciel mieszkania składa w odpowiednim sądzie rejonowym pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. Konieczne jest dołączenie do pozwu dokumentów, m.in. umowy najmu, a w przypadku wypowiedzenia umowy – odpowiednich oświadczeń.
- sąd wydaje wyrok, zgodnie z którym nakaże najemcy opuszczenie lokalu
- po uprawomocnieniu wyroku lokator jest zobowiązany do opuszczenia mieszkania
- jeśli lokator nie chce opuścić mieszkania właściciel lokalu zwraca się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności
- z tytułem wykonawczym udaje się do komornika
- komornik wyznacza termin samodzielnego opuszczenia mieszkania przez eksmitowaną osobę
- jeśli lokator nie zastosuje się do wyznaczonego terminu komornik może podjąć wszystkie niezbędne czynności mające na celu usunięcie go z mieszkania, w tym użyć środków przymusu i skorzystać z pomocy policji.
Pamiętajmy jednak, że eksmisję można przeprowadzić w terminie od 1 kwietnia do 31 października. Ze względu na niskie temperatury w pozostałych miesiącach obowiązuje okres ochronny.
Są też grupy osób, których nie można eksmitować:
- kobiety w ciąży,
- osoby nieletnie,
- osoby niepełnosprawne,
- ubezwłasnowolnieni,
- osoby sprawujące opiekę na małoletnim, osobą niepełnosprawną lub ubezwłasnowolnioną i wspólnie z nim zamieszkałej,
- obłożnie chorzy,
- emeryci lub rencistów spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
- osoby bezrobotne
W ich przypadku eksmisja zostaje wstrzymana do czasu przyznania im lokalu socjalnego. Może kazać się to bardzo długim procesem i trwać nawet kilka lat.
Jak zatem uchronić się przed nieuczciwym lokatorem i wieloletnią eksmisją?
Przypominamy o tym, że jeśli dobrze zweryfikujesz swojego najemcę zaległości z czynszem zdarzają się bardzo rzadko i zazwyczaj wynikają z niestandardowych sytuacji losowych.
Jednym ze sposobów na zabezpieczenie przed wieloletnim procesem eksmisji jest umowa najmu okazjonalnego.
Najemca musi wtedy przed notariuszem złożyć oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Dzięki temu właściciel nie potrzebuje wyroku sądu i ewentualna procedura eksmisji jest uproszczona. Umowa najmu okazjonalnego zatem zapewnia szczególną ochronę w razie problemów z najemcami.
Jak widzicie rozwiązania są trudne i czasochłonne, ale nie niemożliwe. Tak jak wspomnieliśmy, w 90 % udaje się uniknąć takich sytuacji przez właściwy wybór najemcy.
Tylko rzetelna i dokładna weryfikacja zagwarantuje wam bezpieczeństwo. Nie wynajmujcie przypadkowym osobom.
Zdajcie się na doświadczenie profesjonalistów i pozwólcie na dobranie zweryfikowanego lokatora idealnego. Dzięki temu w większości przypadków unikniecie stresu i problemów związanym z zaleganiem z opłatami.